O direito de preferência nos contratos de locação

Leitor (a), o artigo da presente semana será baseado na Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, vulgarmente conhecida como a “Lei do Inquilinato”, especificamente sobre o direito de preferência do locatário quando do interesse da venda do imóvel por parte do locador.

Em primeiro lugar, devo tirar algumas dúvidas de nomenclaturas que serão utilizadas no presente texto e está no nosso cotidiano. A pessoa que é proprietária de um imóvel e cede o mesmo para locação pode ser chamada de locador e a pessoa que está alugando o imóvel pode ser chamada de locatário ou inquilino.

Ultrapassada a explicação quanto as nomenclaturas, entraremos ao tema do artigo em questão citando, primeiramente, que o direito de preferência está disposto no artigo 27 da legislação supramencionada, conforme redação a seguir.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O direito de preferência está presente em todos os contratos de locação, seja comercial ou residencial, com o fito de limitar os direitos do locador quando pretender vender o imóvel objeto do contrato.

Como podemos verificar na redação do dispositivo legal supra, o proprietário do imóvel deverá notificar o locatário por meio judicial, extrajudicial ou qualquer outra forma que garanta uma ciência inequívoca sobre a pretensão de alienação do bem, fazendo com que o inquilino tenha oportunidade de exercer o seu direito de preferência.

A notificação em questão deverá conter todas as condições do negócio, como o preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

É de suma importância mencionar que o locatário tem um prazo para exercer o direito de preferência, qual seja 30 (trinta) dias, concordando integralmente com os termos da proposto, sob pena de ver seu direito caducar. Tal tema é disciplinado pelo artigo 28 da Lei 8.245/91.

Mas se o imóvel estiver sublocado? Bom, a legislação especial traz uma solução para o caso, devendo ser dada preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Para que o direito de preferência seja exercido, demonstra-se a importância de que o contrato de locação seja averbado à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo ao locatário a sua incorporação à transmissão da propriedade do imóvel alienada mediante o exercício do direito de preferência.

Se não houver a averbação no cartório competente, poderá acontecer do proprietário do imóvel alienar o bem sem respeitar o direito de preferência, restando ao inquilino reclamar a título de perdas e danos.

Sobre o referido assunto, o artigo 33 da lei em voga traz a explicação detalhada sobre prazo e como o locatário deve agir para ter a propriedade do imóvel caso seja esse seu interesse.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Extraindo da redação acima, o locatário pode adquirir o imóvel locado mediante o depósito do preço e das demais despesas do ato de transferência, com a condição de que o contrato de locação tenha sido averbado pelo menos trinta dias antes da alienação.

Caro (a) colega, fica clara a importância de darmos a publicidade ao contrato de locação perante os cartórios competente, podendo a referida atitude impor o dever de respeito e a imposição de obediência do contrato em questão.

Por fim, a Lei do Inquilinato traz em seu escopo a cláusula de vigência, com fundamento no artigo 8º, disciplinando que o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

O referido instituto tem o objetivo de garantir que o contrato de locação permaneça vigente mesmo diante da alienação do imóvel, obrigando o adquirente a manter o contrato de locação após a alienação do imóvel.

Bom, espero que tenha tirado quaisquer dúvidas do querido (a) colega sobre o direito de preferência nos contratos de locações e nos encontramos no próximo domingo com outro tema. Até lá.

Por Sérgio Sahdo Meireles Junior